Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) sont une source de liquidités pour les prêteurs commerciaux et les investisseurs immobiliers commerciaux. Ils sont plus compliqués et volatils que les titres adossés à des créances hypothécaires conventionnels et, à ce titre, l’absence de directives pour normaliser l’architecture des CMBS peut être extrêmement difficile.

Exemples de titres adossés à des hypothèques commerciales sont des titres de créance adossés à un pool de prêts sur des propriétés commerciales telles que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels et des appartements. Les émissions de CMBS sont souvent structurées en plusieurs tranches, comparables à des obligations hypothécaires garanties (CMO).

Voici ce que vous devez savoir avant de faire cet investissement.

Qu’est-ce qu’un CMBS et comment ça marche ?

CMBS est un instrument de dette avec une structure organisationnelle quelque peu différente de celle d’un fonds commun de placement ou d’un fonds négocié en bourse. Ils se présentent sous la forme d’obligations et les prêts sous-jacents sont généralement contenus dans des fiducies.

Les obligations CMBS sont des pools de dettes qui paient périodiquement les détenteurs d’obligations. L’idée est de classer une variété d’obligations en un seul prêt pour l’investissement et le paiement des intérêts.

Les banques combinent des prêts commerciaux, tels que ceux pour le développement de nouveaux appartements ou immeubles de bureaux, pour produire des CMBS. Les hypothèques sont généralement placées dans une fiducie qui administre ce portefeuille de prêts, qui est considéré comme un actif. Après cela, l’institution financière proposera à la vente des actions du portefeuille. Les investisseurs tirent des bénéfices des paiements de principal et d’intérêts des emprunteurs commerciaux, qui constituent le portefeuille de prêts hypothécaires commerciaux.

Parce qu’il s’agit d’un produit financier constitué de dettes, les titres hypothécaires commerciaux sont offerts sur le marché obligataire. Il investit dans des actions en combinant divers actifs dans un portefeuille et en vendant des actions de ce portefeuille.

Les conditions d’un prêt CMBS sont souvent inscrites dans les prêts hypothécaires commerciaux sous-jacents par l’établissement prêteur. De cette manière, le prêteur peut adapter le taux d’intérêt du prêt, le calendrier de remboursement et d’autres conditions aux exigences du portefeuille CMBS qu’il est en train de constituer. En conséquence, les emprunteurs sont motivés à accepter cela, car les taux d’intérêt sur ces prêts sont plus favorables.

Retours CMBS

Un CMBS a son propre taux d’intérêt et sa propre cote de crédit car il s’agit d’un instrument obligataire distinct. Celles-ci sont issues de la collection obligataire sous-jacente du portefeuille CMBS. Une garantie hypothécaire d’entreprise peut comprendre plusieurs hypothèques de plusieurs emprunteurs, ce qui rend la cote de crédit problématique.

Les investisseurs de CMBS reçoivent un pourcentage des bénéfices du portefeuille. La sécurité de base paie régulièrement les détenteurs de billets en fonction des remboursements des prêts des emprunteurs sous-jacents. Les intérêts, le taux de paiement, le non-paiement sur les hypothèques sous-jacentes et les recouvrements, tels que les propriétés saisies et mises aux enchères sur les hypothèques en défaut, influencent les rendements du CMBS.

Il y a danger, tout comme pour les autres types de dettes. Le taux d’intérêt d’un CMBS peut varier en fonction de la performance des emprunteurs sous-jacents. Le taux de rendement de l’obligation sera ajusté à la baisse si les développeurs manquent à leurs obligations de paiement ou font faillite.

C’est un inconvénient, mais cela augmente également la qualité marchande de l’actif. Un titre adossé à des créances hypothécaires commerciales n’est pas une obligation mais plutôt un ensemble de prêts. Un plus grand nombre de débiteurs signifie que la valeur du portefeuille ne chutera pas même si un seul fait défaut.

Comme d’autres instruments de dette, le taux de rendement d’un CMBS est proportionnel au niveau de risque encouru. En fonction du risque des actifs, les prêteurs segmentent leurs portefeuilles. En raison de la réduction des intérêts payés par les emprunteurs les plus éligibles, les titres à faible risque sont appelés de haute qualité et ont de bonnes cotes de crédit.

Il existe une corrélation entre la qualité et le risque d’un CMBS et le rendement qu’il offre. Cela est dû aux taux d’intérêt plus élevés des débiteurs sous-jacents et au risque accru de non-paiement.

Pourquoi est-ce familier ?

Les titres adossés à des créances hypothécaires garantis sont un exemple de dérivé. La valeur du produit est dérivée de la performance d’autres actifs. Il s’agit également d’un titre de créance garanti puisqu’il s’agit d’un ensemble d’obligations garanties par un pool d’actifs.

Le CMBS ressemble à des titres adossés à des créances hypothécaires qui ont causé la crise financière de 2008. Les deux titres adossés à des créances hypothécaires ont fourni des rendements en fonction des versements hypothécaires des membres du portefeuille.

La principale distinction est que le CMBS est basé sur des hypothèques commerciales, et non sur des hypothèques résidentielles comme les titres de 2008. Les emprunteurs commerciaux ont généralement des actifs plus précieux et sont plus susceptibles de payer, ce qui confère aux emprunteurs commerciaux une sécurité plus fiable.

Dernières pensées

Une option pour investir dans l’immobilier consiste à utiliser des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales. Il s’agit d’une sorte d’obligation construite sur la base d’un portefeuille de prêts hypothécaires commerciaux qui lui sert de base d’actifs sous-jacents. Le taux de rendement est calculé à partir des versements du capital et des intérêts des emprunteurs.