Connaissez-vous les implications d’un marché d’accession à la propriété? Si vous ne le faites pas et que vous êtes un vendeur, un acheteur ou un agent immobilier, vous risquez de vous en sortir mal dans les transactions immobilières. Le marché du logement n’est ni un marché de vendeurs ni un marché d’acheteurs simultanément. Il favorise l’un par rapport à l’autre, et le cycle immobilier indique quel groupe est aux commandes, c’est-à-dire qui a le plus de contrôle sur la détermination du prix de vente.

Cycle immobilier

Dans la phase de boom du cycle immobilier, c’est un marché de vendeurs, donnant aux vendeurs le dessus sur les acheteurs. Lorsque le marché immobilier est en phase de bust (down), c’est un marché d’acheteurs qui peut négocier un prix de vente qui les favorise.

Acheteurs de maison

Les acheteurs de maison qui réussissent bien dans une phase de baisse ou d’effondrement du cycle immobilier sont les premiers acheteurs de maison et les investisseurs qui sont encaissés – c’est-à-dire qu’ils ont un dépôt, alias «acompte», et peuvent obtenir un prêt immobilier.

Vendeurs

Les vendeurs qui comprennent le cycle immobilier ne vendront pas lorsque la valeur de leur maison baissera. S’ils veulent revendre, ils attendront les phases de reprise ou de boom pour obtenir le meilleur prix pour leur bien. Les vendeurs qui vendent lorsque les prix de l’immobilier baissent sont soit naïfs des tendances du marché, soit désespérés. Les acheteurs de maison qui recherchent la propriété idéale depuis un certain temps connaîtront les tendances du marché et, à ce titre, ils ne paieront pas plus pour une maison que sa valeur marchande.

Agents

Les agents immobiliers veulent que leurs clients obtiennent le prix le plus élevé possible, car cela se traduit généralement également par un paiement plus élevé pour eux lorsque leurs honoraires sont basés sur une commission et non sur un taux fixe. Cependant, lorsque la valeur des propriétés baisse, les vendeurs retardent la vente et il y a moins d’annonces. Les agents immobiliers ont des motivations, comme gagner un revenu pour encourager leurs clients à vendre pour tout ce qu’un acheteur est prêt à payer, alors ils perçoivent leurs honoraires.

Maintenant que nous connaissons les principales motivations des parties impliquées dans les transactions de vente et d’achat de propriétés, nous examinons pourquoi nous sommes en récession et ce que font les marchés immobiliers au Royaume-Uni, aux États-Unis et en Australie.

Freiner l’inflation

Les pressions inflationnistes mondiales causées par la pandémie, le Brexit, les problèmes de la chaîne d’approvisionnement et la guerre en Ukraine ont entraîné une hyperinflation des prix de l’immobilier. Certains marchés immobiliers ont connu des hausses annuelles bien supérieures aux revenus des propriétaires. Les acheteurs de maison ont payé beaucoup plus cher et FOMO était leur état d’esprit.

Les prêteurs étaient heureux de fournir des prêts hypothécaires qui représentaient plusieurs fois le revenu du ménage de leurs clients. Les taux d’intérêt étaient faibles, de sorte que les remboursements sur les gros prêts étaient abordables. Cependant, le vent a tourné et les marchés immobiliers du monde entier plongent, la valeur des maisons chutant.

Abordabilité

Les taux d’intérêt augmentent rapidement et les créanciers hypothécaires dont les prêts sont assortis de taux fixes à faible taux d’intérêt ressentent la douleur des taux d’intérêt plus élevés.

Par exemple, un ménage avec un prêt de 250 000 £ à 2 % d’intérêt devra rembourser environ tous les mois. 420 £. Lorsque le taux d’intérêt double à 4 %, les remboursements aussi. Dans cet exemple, 420 £ par mois devient 840 £ par mois. Cela nuit aux créanciers hypothécaires lorsqu’ils ont un revenu fixe qui n’a pas augmenté pour couvrir la hausse des coûts. La maîtrise de l’inflation fait grimper les prix, de sorte que les consommateurs paient plus pour tout et leur hypothèque !

En période de ralentissement économique, les bons moments sont derrière nous, et les acheteurs peuvent moins emprunter, ils sont donc prêts à payer moins, et les vendeurs doivent réajuster leurs attentes en matière de prix de vente. Les acheteurs contrôlent le prix auquel les maisons sont vendues, et les vendeurs qui ne sont pas stressés – c’est-à-dire qui ont du mal à payer leurs remboursements ni motivés pour une vente rapide resteront sur place et ne mettront pas leur maison en vente.

Au départ, il y aura moins de maisons à vendre, mais en période de ralentissement, de nombreux propriétaires pris au dépourvu par la hausse des coûts et la baisse de la valeur des propriétés chercheront à réduire leurs pertes et à vendre. Cela offre de bonnes opportunités d’achat pour les acheteurs de maisons astucieux, y compris les investisseurs.

Marchés immobiliers

Que se passe-t-il avec les marchés immobiliers ? Favorisent-ils les acheteurs ou les vendeurs ?

C’est une histoire similaire un peu partout dans le monde occidental. Les coûts d’accession à la propriété augmentent, notamment :

• Taux d’intérêt des prêts
• Les taux
• Assurance
• Entretien
• Prestations de service

Ce qui va arriver est à deviner. Cependant, le sentiment général des experts du marché est que le ralentissement mondial est là pour durer un certain temps. Les gouvernements augmentent l’OCR et les impôts réduiront les dépenses publiques. Les propriétaires doivent creuser et réduire les coûts pour conserver leur principal atout.

Royaume-Uni

Les prix des maisons devraient chuter de 10 % en 2023, rapporte The Guardian. Cependant, le Credit Suisse affirme qu’il pourrait atteindre 15% avec le Royaume-Uni en récession. D’autres experts sont d’accord et la preuve des temps difficiles pour les créanciers hypothécaires est la proximité doublement des taux d’intérêt par Nationwide en seulement trois mois. Un prêt de 500 000 £, courant à Londres, vous coûterait désormais 881 £ de plus par mois.

Les investisseurs ayant un appétit pour le risque plus élevé et les acheteurs de maison encaissés auront le dessus sur les vendeurs. Il sera intéressant de voir quelques statistiques sur les transactions au cours des douze prochains mois. Échanger votre hypothèque contre un loyer ne sera cependant pas beaucoup moins important, car les loyers augmentent également.

Etats-Unis

Bloomberg présente des statistiques montrant ce qui ne peut être décrit que comme une douleur profonde ressentie par les propriétaires, car les valeurs chutent jusqu’à 20 % dans certaines régions. Aux États-Unis, les créanciers hypothécaires peuvent obtenir des hypothèques à taux fixe sur 30 ans, et actuellement, le taux d’intérêt de FreddieMac est de 6,94 %.

Comment savez-vous qu’il s’agit d’un taux élevé ou faible sur une si longue période ? Dans les années 1980, les taux d’intérêt se situaient entre le milieu et l’adolescence, ce qui rend tout taux inférieur à 10 % bon. Cependant, entre 2010 et 2022, le taux d’intérêt était majoritairement compris entre 2% et 5%.

Australie

The Guardian rapporte jusqu’à 20% de baisse de la valeur des propriétés. Parmi les cinq principales villes, Sydney connaît les baisses les plus importantes des prix des logements, Brisbane et Melbourne n’étant pas loin derrière. Cependant, après la COVID, la hausse des prix de l’immobilier a été forte, jusqu’à 20 %, de sorte qu’une baisse de 6,1 % à Sydney a toujours fait grimper la valeur des propriétés au cours des 12 derniers mois. Profites-en tant que tu peux. La réinitialisation est en cours et tous les gains devraient disparaître, du moins à court terme.

Dernières pensées

La propriété est considérée comme le plus grand atout en raison de la stabilité de ses prix dans le temps, ce qui immobilise votre investissement initial. En règle générale, la valeur des maisons double tous les dix ans. Par conséquent, que vous achetiez sur un marché de vendeurs ou que vous achetiez en dessous de la valeur marchande sur un marché d’acheteurs, la valeur de votre maison augmentera avec le temps.